炒楼与炒股不是一回事周期操作是大忌禹州

炒楼与炒股不是一回事 周期操作是大忌

炒楼与炒股不是一回事 周期操作是大忌 2005-12-07 23:51:28 来源：2005年12月07日理财周刊分享到：投资的盲目性、博弈性，以及在投资出现问题后心存侥幸，寄希望于周期性操作，这都是商业地产投资中最为忌讳的几个方面。

杨名由股票起家，于是他的房产投资也不可避免地打上了股票投资的烙印。上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问姜新国认为，这种股票式的商业地产投资模式是杨名陷入目前困境的最主要原因。

“寻求承诺保底收益名目上是为了‘安全’，事实上却是为了‘省心’。而投资地产是最省不了心的。对商业地产的不了解导致了他投资的盲目性，对项目缺乏研究又导致了他投资的博弈性，而在出现问题之后的相对麻木还暴露出他对地产还寄托了周期性操作的愿望，这都是商业地产投资中最为忌讳的几个方面。”姜新国总结道。

地产投资不同于股票投资

2003年左右，正是商业地产最红火的时候，恰逢股市表现不佳，于是很多在股票市场上失意的投资者就把目光转向商业地产，杨名只是其中的一个代表。“他们到来的时候，听到的都是赚钱的消息，于是投资上也就放松了警惕。殊不知，商业地产最典型的特点是赚起来兴奋，亏起来也悲惨，并不是每一笔投资都有美丽的‘钱’景。”

更何况，商业房地产种类繁多，从商业步行街商铺、商场商铺、社区商铺等众多商铺种类，同时还有办公楼物业、工业厂房，以及产权式酒店，产品之间差异非常明显，每种不同种类所要求的投资要点各不相同，杨名对此毫无研究，而只是看中一个简单的包租协议，就广泛撒网，显然会陷入麻烦。

一个简单的比较是，商业地产的选址和股票市场上的选股就有很大差异。大多数股票投资者尤其是习惯了投机思路的股民，选股只是从技术层面或价格走势上分析，很少关注这家上市公司的具体情况，杨名在炒作原始股、转配股、B股的过程中，个股之间的差异就比较小，由于遇上了好机遇，只要拣到手的股票几乎都是赚钱的。这种投资经历对他后面商业地产的投资心理产生了很大的影响。

然而，地产尤其是商业地产的投资，对于选址却有极深的讲究。“房产是个性化的投资，各地的动态发展，特别是宏观经济、城市发展、规划方面的信息都会影响到商业地产的投资价值。而且杨名的几处房产中，无论是否开发商的托词，的确都有规划变化引起的无法按期交房的问题，这都说明在投资之前，杨名对于当地规划政策和宏观经济缺乏了解。”姜新国告诉记者。

股票投资和房产投资最大的差异还体现在退出机制上。“股票是周期性的，投资者可以进行阶段性炒作，方向判断错误可以止损然后后伺机重来。但商业地产是空间化的投资，一旦你判断失误，无论是开发商资金断裂还是经营状况不佳，投资者都很难将它再次转手，尤其是在房产形势下行的前提下。而如果证明这是个投资陷阱，可能就必须面临血本无归的结局。”姜新国分析说，两者之间的差异决定了股市失意的投资者最好不要贸然闯入楼市，尤其是专业性很强的商业地产。

异地投资商铺当心三大风险

也正因为这种“个性化”，商业地产投资最好在本地进行，盲目冲出上海无疑又增加了风险筹码。因为在本地，个人对于当地的经济环境和消费习惯都非常了解，对于一个商铺未来能否出租、出租收益大致为多少也有一个判断，因此投资显得相对理智。

对异地房地产市场不熟悉是投资人在异地置业中面临的最大风险。尽管两年前，全国的房产形势一片大好，但各地的房地产市场政策肯定有些不同，而对于一些细节问题，投资者肯定不会像本地投资时花大量的时间和精力去进行项目考察、对比，这毕竟不太现实，并且成本颇高。杨名基本是按图索骥，在注意到相关广告之后便欣然前往，许多时候都是去过当地一次，一两天之内就签下合同，而有的投资者甚至在异地楼盘举办的房产展览会上就签了合同，这都为以后的纠纷埋下隐患。同时，在商业地产投资中，即使相差几步，其商业氛围和效应也会有所不同，而作为异地投资者来说，根本不可能对此了解太多。

而在投资之后，因为距离关系，无法经常实地监督也使得投资一错再错。杨名的五个异地楼盘，基本都是签过合同之后再没去过现场，因此并不了解房屋近况，即使推迟交房不过也是打电话询问而已，这也给了恶意开发商欺诈的空间。

一旦开发商出现这样那样的问题，异地置业的另外一个劣势随之而来，那就是维权成本太高，飞机来回飞一趟花个几千元，这可抵得上你房屋几个月的租金呢，因此这些成本上的风险也必须考虑在内。

商业地产炒的应是商业不是地产

姜新国指出的另外一个问题上，杨名投资商业地产，始终炒的是地产，并没有在意商业。而事实上，这种有租约的商业地产，首先是商业的繁荣，然后才是地产的获利。最后结果也证明了这一点，虚拟的盈利模式最终破裂，正是因为没有商业的支撑，这些地产全部前景堪忧。

“投资者在选择这些商铺之前，最好先问两个问题：其一，开发商允诺的商业盈利模式是真实的吗？所投资的商场是实的吗？这两个问题都可以在一些事实上得到确认，比如商场经营有没有主业，目前有没有主力的商户搬入，到底多少商户签约等。”姜新国表示，的确有很多开发商出于圈钱的目的，而虚拟一些盈利模式，并且就此编制出“保底承诺”的美丽谎言。这种虚拟盈利模式尽管诱人，然而一旦圈钱成功，开发商就会打回原形；或者盈利模式不成功导致经营失败，开发商没有能力继续支付租金，“承诺收益”的“馅饼”就此变成“陷阱”。杨名投资地产不光没有对盈利模式进行考证，甚至很多连商场都尚未建造，因此风险极大。

至于如何辨别这些“虚拟盈利模式”，姜新国说，投资者的应对策略就是仔细研究，热心并且勤奋，对于商场所涉及的行业进行了解。“在承诺收益的前提下，投资者可能不需要自己经营，但一定站在经营者的立场上去做财务分析，看看是否有足够的能力支付开发商允诺的租金，如果不能，开发商承诺的租金当然也不能实现。”从这个角度来分析，杨名至今寄予希望的海门国际商务港项目如果用于家居经营，要实现从8%每年递增的租金收益率显然并非易事。

除了盈利模式，开发商的资质也显得至关重要，这直接涉及到投资的另外一个风险——“道德风险”。“如果一定要异地置业，最好是选择有资质的大企业开发的项目，这会相应降低一些投资的道德风险。”姜新国提示，中小开发商对政策反应比较敏感，在房产大势不好的前提下也很容易出现资金链断裂的问题，“而大企业对租金的变化也有一定承受能力，通俗一点说就是，即使亏一点，短期内它可以承受并保证租金供应，以等待市场好转。但小企业可能就此落败。”

异地投资商铺三注意

一是不要贪图便宜。杨名的投资经历中，大多价格偏低，低的总价不过15万元左右，高的也不过是三四十万元的水平，明显有“贪便宜”的心理。这些商业房产往往有比较细的产权分割，有些分割并不在政策允许范围内，因此产权归属也并不是很清晰，很容易出现问题。

二是投资期房要谨慎。期房一般投资额大，周期长，投资者对房产证等后期管理的难度，要有足够的估计。由于异地购房，更要查清销售商是否有开发商品房的资质，是否有《商品房预售许可证》、《施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程项目许可证》等证件，还要了解相关公司近年来商品房销售方面的信誉。不然一旦出现昆山那样的购买1年半却不见动工的情形也无计可施。

三是异地购房不偷懒。投资不是“省心”的举动，在投资过程中也不要盲目跟风，要多听多看；每个购房团最好聘请有业内人士或律师同行，认真考察住房质量、推敲购房合同；同时，如果自己来回当地的成本过高，可以委托当地熟人、朋友代为访察，经常了解楼盘的开发状况，以做到对投资了然于胸。

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